李忠：CBD東擴，京東城市格局變化
CBD東擴所引發的思考和探索正在延續。11月18日，以“北京CBD東擴與區域產業新格局”為主題的第三屆大廠發展論壇在京舉行！以下是華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司董事總經理李忠的演講。
首先我們要討論一下CBD東擴給我們傳遞的信號是什么？在這之前有許多的區域都說過，北京的土地資源是有限的，等CBD自己的地用完了，就會搬一些寫字樓到我們這兒。我當時說這個事不可能。CBD是什么？是企業為了通過距離的相互靠近而達到降低綜合商務成本，提升綜合商務效益的作用，由于我們離的近了，原來開車見面的，現在出門見面，這樣空間距離的靠近是CBD的本質。因此大家看現在隨著北京的發展，金融街往東擴，都是增強自身的規模，而不是向外分離，從這種意義來說，陳老說得非常對，如果我們想取代CBD，這個夢不能做，因為北京的CBD與金融街的內核沒有產生離心力。如果我們與他求異發展，我們還是可以做的，這是我講的第一個邏輯，怎么做，為什么做？
現在東擴給我們的信號是北京想盡一切辦法少辦廠，多養人，北京東擴的是什么地？都是朝陽區的工廠，朝陽區在最早的北京城市規劃定位是工業區，我們想過沒有，當年北京最小的CBD在東三環以西的小范圍，為什么選擇這個地方？因為是北京的開關廠、制藥廠退二進三的地方，我們要討論一個問題，一個大城市是否要把所有的產業退出去呢？我們發現不可能。倫敦和巴黎都出現一個邏輯，二產退的時候，三產也退了，因為二產與三產有聯動的關系，第三產業是很美妙，但是第三產業有很強的依附性。比如從廣義來說我們把金融叫高端的生產型服務業，當沒有了生產以后，為誰服務呢？我們發現并不是所有的國家都會把高端制造業大多數的退出，相反幾乎所有的發達國家，甚至是世界最大的發達國家，都留相當的高端生產型行業在他們的國家。
我們說一個例子，瑞士是一個極富裕和發達的國家，我們討論到瑞士靠什么賺錢的時候，許多人說是金融，事實上他的產值和利潤貢獻最大是機械制造，有一個公司叫ABB，是非常發達的水工制造企業，在三峽工程中也有訂單，巴塞爾的化學化工，還有一個是鐘表制造，在瑞士用最少的占地，最少的原料占最高的價值，世界十大名表都是瑞士的品牌，所以我們由此還可以舉一些例子，因此大都市區的周圍是需要一些產業的存在，而這些產業存在在什么地方呢？不是大都市區本身，一定是大都市區符合級差地租的地方，如果大廠按照級差地租來計算，是不在地方，勝過北京的地方，這個地方做高端精密制造業是非常有特色和條件的。
所以從求異的邏輯來講？我說第二個層次，我們要做，做什么？在這里面做三個部分最有可能。
一個是剛才的說的，利用首都的區位人才優勢做的高附加值，非常高技術含量的高端制造業，第二個部分是以環境為背景的制造業，剛才我們都說了牛奶的問題，如果三聚氰氨這件事不出，大家相信是蒙牛和伊利的牛奶好還是三元的，外行人都說蒙牛和伊利一定比三元的好，因為他們聯手打造草原的概念，你想到他們的牛奶，一定是草原牛奶，一想到北京三元的奶，想到什么呢？是呼吸著汽車尾氣，喝著工業廢水，真正懂產品的內涵很少，絕大多數消費者會根據產地推產品的品質，因此在這種情況下，我們大廠要打造優質的產品，最重要是把我們的環境的優質屬性做一個傳播，告訴人家環境是好的，因此產品是好的，因是好的，所以果是好的。在這種情況下，我們必須把環境做成產業的背景！這是可以做到的。
第二件事，CBD是聚集的商業活動，當CBD堵車的時候，曾經有專家說錯峰上班，最后發現不可行，因為CBD是因為你來，所以我來，我來所以他來，如果打電話給律師事務所，他說八點鐘來，打電話給會計師事務所是七點鐘來，有一些地方是需要離心力的，比如文化創意產業，這些產業也是我們可以進行發展的，所以我們要做的東西，我很贊成前面專家的邏輯，不是與CBD形成正面競爭，而是求差異的東西，發展離心力商務，以及精密的制造業，如何把幾種產業做起來，我相信討論如何做比包括做什么更重要的事！
這里有三條路徑，先說如何打造環境倍數的邏輯，當年新英格蘭地區的首輔發展兩個產業，一個是珠寶，他們發現政府不是要制造產業，而是為產業制造舞臺的，于是他們做了調查，發現珠寶交易的商人最關心的是什么呢？是安全，他們最容易大劫，所以他們振興當地的珠寶交易的組長是公安局局長，到現在他們還是珠寶交易第一大城市。
然后做第二件事，潔凈食品的商人最關心空氣，所以他的組長是環保局的局長，這個局長用兩年的時間把這里治理成一個月不需要擦皮鞋的城市，他們搬一個餅干的生產線在公園里面露天生產，結果質量是好的，盡管現在我們產品充斥在美國，但是他們的高端糖果和餅干只吃這個地方生產的。我們現在如何把我們好環境變化出來，甚至讓一個產地成為傳奇，這是非常重要的。剛才說的茅臺是傳奇，只有這個證明才能說明你的產地是好的，這是我們如何制造以環境為倍數的高品質產業。
第二如何打造精密制造業，中間最重要的事情是人，為什么呢？我們可以回顧一下，瑞士的鐘表業不是由瑞士帶來的，當意大利發生動亂的時候，一大批意大利的能工巧匠到現在的日內瓦地區，到這個地區馬上教當地的人制造鐘表，結果大家都知道，瑞士有相當大的一個區域是德語區，蘇黎士德語，這種人干活有阿爾卑斯山的水工業傳統，結果瑞士人發現他們做的比意大利人做的好，我們就開始在當地成立了相當大鐘表交易。有了這件事要想發展鐘表制造的時候，瑞士人就發現人才是第一重要的，我極贊成陳老說的事，我們看到今天瑞士之所以鐘表業制造如此發達，我們有一個與世界不一樣的教育傳統，我們每個教育傳統叫德智體全面發展，但是瑞士的教育開山鼻祖提出一個重要的口號，心靈、頭腦、雙手，這里面加的不是身體，而是雙手，不但要做到心靈，而且要手巧，因為制造業確實需要好的雙手。在瑞士有一個數字，他們忽略了，三分之二的男孩和三分之一的女孩不考大學，他們直接進入中專，所以你到瑞士去的時候，每個高端的管理者，說我除了管企業之外，我做木匠很好，做陶藝很好，經常有人周六、周日把自己做的貨拿到集市賣，正是有這種傳統存在才成就了他們的高端制造業。我想說有什么樣的
做什么樣的事，我們希望與北京CBD伴生發展的話，我們要找到人才與配合配套。
第三件事，如果我們想把這些產業做出來，做第三種產業需要的條件是什么？就是剛才說的創意產業，這個事看上去很美妙，但是沒有那么好做，這里面有兩個誤區，當我們進行風投的時候，怎么知道投的東西是好的，我們經常孵化，來幾個年輕人，我們看它很有希望，但是如何建立產業的前景，我們離CBD近就有非常重要的優勢了，當鑒定一個產業是否有前景的時候，恰恰需要CBD的資本家的導向。你賺錢不賺錢不僅是熱情而已，要有風投銀行家對他進行評估，我們要打通與 CBD的聯系，利用他們的生產優勢，這是很重要的，我們要的不僅是企業，不是智力生產延伸。
另外有許多人研究創意產業發現，創意產業不是管出來的，而是放出來的，比如798，當政府不怎么管的時候，創意產業能夠起來的，畫家不怎么管的時候，就能夠起來，798這個地區之所以能夠發展，很重要畫家在這里畫畫，他絕對不用為資源而擔心，因為這個地區附近是電子城，因此你畫的時候，風和水的條件都沒有問題，當我們要發展創意產業的時候，一定要明白，創意產業發展要硬件齊全，軟環境要放開，換句話說，硬件要硬，軟件要軟，所有需要的生產配套和生活設施都配齊，但是思想要放開，這恰恰是我們應該做的事，就是硬件做硬，軟件做軟，這件事都確定的時候，我們可以說發展與CBD有差異，但是有關聯的產業是完全可行的。
最后我們如何把這個東西做起來，政府做這個事的時候，需要的東西是什么？最重要的是以市政設施作為其引導，什么叫市政引導？我們叫規劃，圖上劃劃，墻上掛掛，為什么呢？是因為我們不能選一些能夠把規劃思想在大地固化的工具。當黎樹深離開廣州以后，他離開了以后，許多的規劃都按照他做的進行，管也修了，路也跑了，而且在發展的過程中有非常妙的，他們修地鐵的時候，除了滿足人口多的地方之外，也往人煙稀少的地方修了，而且用這種手段帶動了當地的土地增值。所以我們現在能夠選一些大廠發展相對土地不值錢的地方，讓土地兌現其價值，而且用基礎設施引導這些發展。
如果發展創意產業，我們發現一個問題，他需要的基礎設施需要生活配套強度不高，但是寬帶配置超常，如果這么做的，這個地方就適合做創意產業，還有剛才說的呼叫中心，需要的基礎設施是什么？大規模的居住區，因為任何一個呼叫中心都需要大量的青年女工在這里居住，在這里居住的時候蓋的樓有四個特點，第一個是橫豎要低，因為他們要準點下班不可能用電梯，都是用大樓梯上上下下，第二要配套近，因為他們換班頻率比較高，第三著重考慮女性使用，而不是男性，很少有呼叫中心讓男員工用的，所以看泰州和揚州做的呼叫中心，他們的女廁所比例是男廁所是十倍。第四是靠近普通話地區，這里的孩子別的方面知識不好，但是普通話是很準的，這樣做的呼叫中心是很大的優勢。所以我們說基礎設施最能對產業有引導力，我們借他們來比，把未來產業的設想寫在大廠上，我說這么多，謝謝。
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